南京房产律师-动迁房买卖的注意事项

发布日期:2017-08-25 17:15:34 文章来源:
动迁房买卖的注意事项----咨询电话85552110
 
 
 
记得第一次帮客户做动迁房买卖的合同还是2006年,虽然是朋友之间的买卖,但这位很有法律意识的客户还是愿意支付律师费,请我帮他制定合同并见证。10年来在办理动迁房买卖纠纷案件中,见识了卖方违约的各种情况,也看过了各种中介制定的合同版本。这些诉讼经验反过来帮助我指导客户在购房初期注意各类事项,以免将来诉讼中再遭受不利的后果。
 
首先要澄清的是,动迁房买卖的合同合法有效,受法律保护,如果将来房屋可以过户时,房屋本身上不存在抵押、查封等过户障碍,买方依照买卖合同取得房屋产权的可能性极大。这里的抵押、查封一般在购房时并不存在,在购房后因为卖方的债务问题而产生。这种情况无法完全避免,因此买卖能否顺利进行,往往取决于卖方的信誉、买卖合同的完善程度。
 
下面谈几点主要的动迁房买卖注意事项。
 
首先,动迁房买卖第一步,看是否有产权证。
 
有产权证的,产权人及其配偶与买方签署合同即可。注意配偶名字即使不在产证上,也需要征得其同意,他(她)需要在买卖合同上签字。这是为了防止将来配偶以不同意出售共有房产为由,拒绝履行合同。
 
如果没有产权证,那么转而查看拆迁协议,原则上协议上的安置人口都需要前来签署合同。除非该户已经有分家析产调解书、判决书或公证书等可以核实的权属凭证,才可以根据上述权属凭证确认签署合同的卖方。
 
这类纠纷在动迁房买卖中十分普遍。特别是宅基地拆迁取得的安置房屋,拆迁协议上往往只有户主一人签字,售房时也是户主一人前来,但在登记产权证时,将整户家庭成员都登记为产权人,并以其他产权人未签署买卖合同为借口,拒绝履行合同。比如张峥嵘律师代理的(2011)沪二中民二(民)终字第1702号案件,户主和儿子出面卖房,之后却将产证登记到了一家七口名下,违约意图十分明显。该案一审以共有人未同意售房为由判决合同无效,二审张律师代理后,抓住了其他有利事实得已改判。但买方为此无辜承担了更多的费用和精神压力。又比如(2015)沪一中民二(民)终字第2844号案件,起诉时产权还登记在户主名下,得知买方起诉后,户主的妻儿向法院起诉,与户主达成所谓的调解协议,并取得了法院的调解书,确定该房产是家庭四人共有的。当然该案最终经过张律师的种种努力,买方要求过户的诉请仍然得到了支持。
 
其次,房屋的实际占有是非常重要的环节。
 
在房东一房两卖、一房多卖的情况下,实际占有房屋的买方往往能获得履行合同的优先权。其他买方如果在明知房屋已经有人居住的情况下,仍购买此房屋,属于恶意,不会被法律保护。
 
很多买方在买房时,顾虑的是卖方将来不同意过户怎么办,根本没有意识到在交房阶段,卖方就开始反悔。没有考虑到这一点,合同里也就对此没有约定或者约定不利。这造成了两个困局,一方面,交付房屋的强制执行难度较大,增加成本。另一方面,没有合同依据,违约金难以弥补损失或起到惩戒作用。
 
所以我们强烈建议等卖方实际取得房屋后,再签署买卖合同,付款同时尽快占有房屋。实在做不到的,也要在合同里对这方面的各种可能性做出明确的约定,制定最利于保护买方的违约条款。
 
最后,买卖合同才是对买方的最大保障,而不是借款合同。
 
很多买方包括中介都有误解,以为此类买卖合同不合法,不能保障买方利益,所以转而签署借款合同,以为至少对付出的本金有保障。但在我们代理的所有这类房屋买卖案件中,并不可能依据借款合同主张权利。借款合同中买方的权利是收回借款本金和利息,但房屋是不可能归买方所有的。而买卖合同中,买方可以要求取得产权,即使不能过户的,除可以退还房款外,还可以主张房屋差价等各类损失,一般来说,房屋差价比法律支持的借款最高24%的年利率高多了。张律师代理的(2014)浦民一(民)初字第23715号号案件,买卖双方既签署了买卖合同,又签署了借款抵押合同。这反而让卖方在庭上找到了理由,说双方是借款关系,房屋买卖合同是为了保证归还借款而签订的,房屋给买方居住是为了抵扣借款利息,完全颠倒了黑白,给案件增加了难度。当然最终法院审查了案件事实,还是认定双方为买卖关系,没有采纳借款关系的说法。又比如(2016)沪01民终7832案件,客户根本就没有签署买卖合同,只签署了借款合同,这个案件在立案时就遇到了障碍,好在后来取得了与卖方的谈话录音,并找到了当时的中间人作证,才顺利立案并取得胜诉判决,可见借款合同对买方是毫无保障的,没有必要多此一举签署借款合同。
 
总之,要提醒买方的是,不管是制定动迁房买卖合同,还是打动迁房官司,都要建立在要求履行合同、取得房屋产权的目的之上,解除合同、拿回房款和违约金是下下之选。